Actualizado a 7 de diciembre de 2025.
El pasado 12 de noviembre de 2025 el Parlamento de Canarias aprobó la nueva Ley de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas, la primera norma que regula de forma integral la vivienda vacacional (VV) en las islas y que sustituirá al actual Decreto 113/2015. La ley nace con un objetivo claro: limitar el crecimiento del alquiler vacacional, priorizar el uso residencial del suelo y dar herramientas a ayuntamientos y cabildos para ordenar esta actividad.
¿Está ya en vigor la nueva ley de vivienda vacacional?
A día de hoy, no. La ley ha sido aprobada por el Parlamento, pero todavía falta su publicación en el Boletín Oficial de Canarias (BOC). Entrará en vigor el día siguiente a esa publicación, tal y como establece el procedimiento legislativo canario.
Esto significa que ahora mismo estamos en una fase de transición:
- La ley ya ha sido aprobada políticamente.
- Se ha publicado en el Boletín Oficial del Parlamento de Canarias.
- Está pendiente su publicación oficial en el BOC, requisito imprescindible para que sea aplicable.
Mientras tanto, siguen vigentes el marco anterior (Decreto 113/2015) y el Decreto-ley 2/2025, que ya introducía algunas restricciones provisionales para el uso turístico de viviendas.
Qué cambia con la nueva ley de vivienda vacacional
La norma establece un conjunto de medidas destinadas a ordenar el uso turístico del suelo y equilibrarlo con el acceso a la vivienda residencial. Estos son los puntos más relevantes:
1. Moratoria de nuevas VV salvo planeamiento específico
Durante los próximos 5 años, no se podrán autorizar nuevas viviendas vacacionales en suelo residencial a menos que el planeamiento municipal las habilite de forma expresa. En otras palabras, serán los ayuntamientos quienes deberán definir exactamente dónde se permite el uso vacacional y dónde queda prohibido.
Además, los municipios disponen de seis meses para elaborar sus propios planes de inspección y supervisión destinados a controlar la actividad de las VV.
2. Límite del 10%–20% de uso turístico en edificios residenciales
En suelo residencial estándar, al menos el 90% del edificio deberá destinarse a uso residencial, pudiendo dedicarse solo un 10% a viviendas vacacionales. En islas como La Palma, La Gomera y El Hierro, con menor presión turística, este límite aumenta al 20%.
Esta medida afectará especialmente a edificios donde actualmente existe un elevado porcentaje de VV y a nuevas promociones que pretendan orientarse al uso turístico.
3. Zonas tensionadas: suspensión de nuevas VV
En las llamadas “zonas de mercado residencial tensionado”, la autorización de nuevas viviendas vacacionales quedará suspendida. Algunos municipios de Tenerife, como Granadilla de Abona y Adeje, ya han solicitado su consideración como zonas tensionadas, aunque todavía no ha habido una declaración oficial definitiva.
4. Requisitos mínimos para las viviendas vacacionales
La ley incorpora requisitos técnicos y urbanísticos que deberán cumplirse para obtener o mantener la condición de VV:
- Superficie útil mínima: 25 m². En el caso de viviendas en el límite mínimo, se deberá disponer además de un elemento adicional, como plaza de aparcamiento, piscina, certificación de sostenibilidad, cargador para vehículo eléctrico o generación de empleo.
- Antigüedad mínima: las viviendas de nueva construcción deberán tener al menos 10 años antes de poder destinarse a VV.
- Acceso independiente: debe existir un acceso diferenciado, sin depender de portales o zonas comunes destinadas a propietarios residenciales.
- Ocupación máxima: hasta 8 plazas por vivienda.
- Eficiencia energética: se exige una calificación mínima (C o B según antigüedad) y sistemas de producción de agua caliente mediante energías renovables, con porcentajes mínimos del 70% o 90% según año de construcción.
5. Prohibiciones y exclusiones importantes
La nueva ley establece limitaciones claras, entre ellas:
- Vivienda protegida (VPO): queda prohibido su uso como VV.
- Edificios convertidos en “falsos hoteles”: se restringe la existencia de edificios donde la mayoría de unidades estén destinadas al uso vacacional.
- Suelo rústico protegido y espacios naturales: se excluye su explotación turística salvo casos muy específicos previstos en el planeamiento.
6. Papel de las comunidades de propietarios
Una de las novedades más relevantes es que las comunidades de propietarios podrán:
- Prohibir el uso vacacional en sus estatutos.
- Limitar el número o porcentaje de viviendas destinadas a VV dentro del edificio.
Esto convierte la revisión de estatutos y acuerdos vecinales en un paso indispensable antes de adquirir una vivienda con intención turística.
Qué pasa con las VV que ya están en funcionamiento
Las viviendas vacacionales que ya están registradas pueden continuar desarrollando su actividad. La ley prevé un periodo transitorio y no contempla cierres automáticos. No obstante, es previsible que deban adaptarse a determinados requisitos técnicos o urbanísticos una vez se publiquen las ordenanzas que desarrollen la nueva norma.
En resumen, el escenario actual es el siguiente:
- Las VV existentes siguen operativas, aunque estarán sometidas a mayor supervisión.
- Obtener nuevas altas será complicado hasta que los ayuntamientos definan claramente sus zonas habilitadas.
- Los pequeños propietarios que ya cumplían la normativa vigente continuarán ejerciendo, mientras que el crecimiento futuro de nuevas VV quedará muy limitado.
Conclusión: una ley aprobada, un sector en pausa
La Ley de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas ya está aprobada, pero aún no es aplicable porque falta su publicación oficial en el BOC. Esto mantiene al sector en una situación de “pre-moratoria”, en la que inversiones, compras y nuevos proyectos deben analizarse con especial cuidado.
Para propietarios, gestores e inversores, el mensaje principal es:
- Si ya tienes una VV: conviene revisar los requisitos técnicos, los estatutos de tu comunidad y la futura planificación de tu municipio.
- Si estás pensando en comprar para VV: ahora es imprescindible un análisis urbanístico previo y estudiar alternativas como el alquiler residencial o de larga temporada.
En +Home seguiremos informando sobre la publicación oficial de la ley y los cambios que implementen los ayuntamientos. Si tienes una propiedad o estás valorando adquirir una con uso vacacional, podemos asesorarte en este nuevo escenario regulatorio.
